Der Schreibtisch steht seit vier Jahren im Wohnzimmer, zwischen Sofa und Fensterbank. Irgendwann wird aus dem Provisorium eine Rechnung: Was kostet ein Zimmer mehr, und trägt das Einkommen den Kredit dafür? Wer so weit denkt, starrt meist auf die Monatsrate. Über die zweite Hälfte der Finanzierung entscheidet aber eine andere Zahl, die im Ergebnisfeld weiter unten steht: die Restschuld am Ende der Zinsbindung.
Am Anfang steht fast immer ein Vergleichsrechner. Kaufpreis, Eigenkapital, Zinsbindung, Tilgung, vier Felder und ein Ergebnis. Diese Erstanzeige beruht auf Standardannahmen und ist noch kein Angebot. Wie ein Portalvergleich von der ersten Übersicht über das Beratergespräch bis zum zeichnungsfähigen Angebot abläuft, steht auf dieser Seite Schritt für Schritt. Über die tatsächliche Kondition entscheiden danach Beleihungsauslauf, Beschäftigungsverhältnis, laufende Verpflichtungen und das Objekt selbst. Von alldem weiß ein Rechner nichts.
Was der Markt im Sommer 2026 verlangte
Für neue Wohnungsbaukredite an private Haushalte lag der effektive Jahreszins im Juni 2026 bei 4,00 Prozent (Quelle: Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, 2026). Dieser Wert fasst alle Bindungsdauern zusammen und enthält die Nebenkosten, die in die Berechnung einzubeziehen sind. Daneben kursieren Tabellen, die nach Bindungsdauer aufgeschlüsselt sind und trotzdem mit „Effektivzins“ überschrieben werden. Dort stehen Sollzinsen. Zwei verschiedene Größen, zwei verschiedene Aussagen.
Bewegung gibt es auch beim Angebot. Im ersten Halbjahr 2026 erteilten die Behörden Baugenehmigungen für 126.300 Wohnungen, 15,1 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum (Quelle: Statistisches Bundesamt, 2026). Billiger wurde deshalb nichts. Wohnimmobilien kosteten im ersten Quartal 2026 im Schnitt 1,4 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Das zusätzliche Angebot wirkt erst mit Verzögerung auf die Preise, und bis dahin rechnet jeder Käufer mit dem heutigen Kaufpreis.
Neben der Rate laufen die übrigen Fixkosten weiter, und manche davon teilen sich Haushalte längst. Beim gemeinsam genutzten Wagen etwa hängt an der Frage, wer haftet und wer versichert, auch ein monatlicher Betrag. Solche Posten gehören in dieselbe Aufstellung wie die Kreditrate, sonst stimmt die Restgröße am Ende nicht.
Beim Neubau kommt ein Posten dazu, den Bestandskäufer nie sehen. Das Darlehen wird nach Baufortschritt abgerufen, und nach Ablauf einer vereinbarten zinsfreien Zeit berechnet der Kreditgeber auf den zugesagten, aber noch nicht abgerufenen Teil einen Bereitstellungszins. Verzögert sich der Rohbau um ein halbes Jahr, zahlt der Bauherr für Geld, das noch auf dem Konto der Bank liegt. Wie lange diese Frist läuft, steht im Vertrag und lässt sich vor der Unterschrift verhandeln.
Rechenbeispiel: ein Prozentpunkt Tilgung, 31.570 Euro Unterschied
Angenommen sei ein Darlehen über 260.000 Euro, 3,80 Prozent Sollzins, zehn Jahre Zinsbindung, monatliche Zahlweise. Die Werte sind frei gewählt und stammen von keinem bestimmten Institut. Bei 2,0 Prozent anfänglicher Tilgung ergibt sich eine Rate von 1.257 Euro. Nach zehn Jahren stehen davon noch 196.860 Euro offen. Mit 3,0 Prozent Tilgung klettert die Rate auf 1.473 Euro, die Restschuld fällt auf 165.290 Euro.
Rund 217 Euro mehr im Monat, 31.570 Euro weniger Restschuld, und die Gesamtlaufzeit schrumpft von 28,1 auf 21,6 Jahre. Innerhalb der Rate verschiebt sich dabei etwas, das viele unterschätzen: Der Zinsanteil sinkt mit jeder Zahlung, der Tilgungsanteil wächst im gleichen Maß. Deshalb wirkt ein Prozentpunkt am Anfang so viel stärker als ein Zehntel beim Zinssatz.
Wer die Rate nicht dauerhaft erhöhen will, denkt schnell an Sondertilgungen. Ein Anspruch darauf besteht allerdings nur, wenn er im Vertrag steht. Mündliche Zusagen im Beratungsgespräch tragen nicht, und nachträglich lässt sich die Klausel selten verhandeln. Üblich sind jährliche Sonderzahlungen bis zu einem festen Anteil der Darlehenssumme; wie hoch dieser Anteil ausfällt und ob er etwas kostet, unterscheidet sich von Haus zu Haus. Ein Blick in den Entwurf vor der Unterschrift kostet zehn Minuten und entscheidet über Tausende Euro Zinsen.
Nach zehn Jahren greift ein Kündigungsrecht, das kein Vertrag wegnimmt
§ 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB räumt Darlehensnehmern ein Kündigungsrecht ein. Es entsteht zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens, die Frist beträgt sechs Monate. Wird nach der Auszahlung eine neue Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Sollzinssatz getroffen, läuft die Zehnjahresfrist ab diesem Zeitpunkt neu. Ausschließen oder erschweren lässt sich das Recht laut Absatz 4 nicht.
Für die Planung heißt das zweierlei. Eine Bindung über fünfzehn oder zwanzig Jahre sperrt niemanden zwei Jahrzehnte ein, denn nach zehneinhalb Jahren steht der Weg zu einem anderen Kreditgeber offen. Innerhalb der Bindung sieht es anders aus: Eine gesetzliche Obergrenze für die Vorfälligkeitsentschädigung gibt es beim Baudarlehen nicht. Die bekannten Deckel von einem und 0,5 Prozent aus § 502 Absatz 3 BGB gelten für Allgemein-Verbraucherdarlehen, also für Raten- und Autokredite. Zulässig ist bei der Baufinanzierung eine angemessene Entschädigung nach Absatz 1.
Drei Wege aus der Restschuld
Prolongation nennt sich die Verlängerung beim bisherigen Kreditgeber. Sie kommt bequem ins Haus, meist wenige Wochen vor Ablauf, und braucht weder neue Grundbucheinträge noch eine erneute Objektprüfung. Bequem heißt nicht günstig: Verglichen wird dieses Angebot erst, wenn jemand ein zweites einholt.
Umschuldung meint den Wechsel zu einem anderen Institut. Die Grundschuld wird abgetreten, dafür fallen Notar- und Grundbuchkosten an, die sich nach dem Geschäftswert richten und kein fester Prozentsatz sind. Rechnen muss man diese Kosten gegen den Zinsvorteil über die gesamte neue Bindung, nicht gegen die Ersparnis eines einzelnen Jahres.
Beim Forward-Darlehen wird der Zins vor dem Ende der Bindung reserviert, gegen einen Aufschlag pro Monat Vorlauf. Wie hoch dieser Aufschlag ausfällt, hängt vom Institut und von der Zinserwartung ab; eine allgemein gültige Zahl dafür existiert nicht. Wer ein Forward abschließt, kauft Planungssicherheit und verzichtet im Gegenzug auf die Chance auf sinkende Zinsen.
Was im Homeoffice-Haushalt zusätzlich in die Rechnung gehört
Zwischen Miete und Eigentum verschiebt sich mehr als die monatliche Zahlung. Hinzu kommen Instandhaltungsrücklage, Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung und die Nebenkosten, die vorher der Vermieter abgerechnet hat. Wer den ganzen Tag zu Hause arbeitet, zahlt außerdem spürbar mehr für Strom und Heizung als ein Haushalt, der werktags leer steht.
Die Fläche selbst ist der zweite Posten. Ein separater Arbeitsraum kostet Quadratmeter, und Quadratmeter kosten Kaufpreis, Nebenkosten und Grunderwerbsteuer. Bevor der Grundriss auf ein zusätzliches Zimmer festgelegt wird, lohnt der nüchterne Blick darauf, wie viel Platz ein gut eingerichteter Arbeitsbereich wirklich braucht. Manchmal ist die Nische am Fenster die günstigere Antwort als das vierte Zimmer.
Häufige Fragen
Wie hoch sollte die anfängliche Tilgung sein?
Eine gesetzliche Vorgabe existiert nicht, entscheidend ist die tragbare Rate. Als Orientierung dient die Frage, wann das Darlehen getilgt sein soll, etwa zum Renteneintritt. Aus Restlaufzeit und Zinssatz ergibt sich der Tilgungssatz, nicht umgekehrt.
Was passiert, wenn die Zinsbindung endet und ich nichts unternehme?
Ohne neue Vereinbarung wird die Restschuld zur Rückzahlung fällig. In der Praxis schickt der Kreditgeber vorher ein Prolongationsangebot. Wer es unterschreibt, verlängert zu dessen Konditionen, ohne je ein zweites Angebot gesehen zu haben.
Ändert eine Förderung der KfW die Restschuld?
Ja, weil ein zweiter Kredit mit eigenem Tilgungsplan danebenläuft. Im Programm „Wohneigentum für Familien“ reicht der Kreditbetrag von 170.000 bis 270.000 Euro, das Haushaltseinkommen darf bei einem Kind höchstens 90.000 Euro betragen, plus 10.000 Euro je weiterem Kind (Quelle: KfW, 2026). Sondertilgungen sind in diesem Programm ausgeschlossen.
Lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Das hängt vom Aufschlag und vom eigenen Sicherheitsbedürfnis ab. Sinnvoll ist der Vergleich zweier Rechnungen: Restschuld zum heutigen Forward-Zins gegen Restschuld zu einem angenommenen Zins in drei Jahren. Fällt die Differenz kleiner aus als der Aufschlag, trägt das Geschäft nicht.
Zählt das Eigenkapital für die Nebenkosten oder für den Kaufpreis?
Zuerst für die Nebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch schaffen keinen beleihbaren Gegenwert, deshalb erwarten Kreditgeber, dass diese Posten aus Eigenmitteln bezahlt werden. Was danach übrig bleibt, senkt die Darlehenssumme und damit den Beleihungsauslauf.
Fazit: erst die Restschuld notieren, dann die Rate
Beim Rechnen führt der bequeme Weg über die Rate zum falschen Ergebnis. Sinnvoller ist die umgekehrte Reihenfolge: zwei Varianten mit unterschiedlicher Tilgung durchrechnen, beide Restschulden aufschreiben und erst dann prüfen, welche Rate der Haushalt dauerhaft trägt. Wer heute unterschreibt, setzt sich am besten gleich eine Erinnerung im Kalender, 36 Monate vor dem Ende der Bindung. Dann bleibt Zeit für ein zweites Angebot, und die Verlängerung des bisherigen Kreditgebers wird zu dem, was sie sein sollte: eine Option unter mehreren. Hilfreich ist außerdem ein Ordner mit den Unterlagen, die jede Bank sehen will: Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, Nachweise über Eigenmittel und die Objektpapiere. Wer sie parat hat, verhandelt aus einer besseren Position, weil ein Wechsel dann keine Wochen mehr kostet.