Zwei Zahlen stehen in jedem Kreditangebot ganz oben, und beide sagen wenig darüber aus, was am Ende der Zinsbindung übrig bleibt. Die eine ist der Sollzins, die andere der effektive Jahreszins. Wer im Homeoffice arbeitet und über den Kauf der eigenen vier Wände nachdenkt, trifft spätestens beim dritten Angebot auf die Frage, welche der beiden Zahlen eigentlich die Rate bestimmt.
Der Sollzinssatz ist im Gesetz definiert: der gebundene oder veränderliche periodische Prozentsatz, der pro Jahr auf das in Anspruch genommene Darlehen angewendet wird (Quelle: BGB, § 489 Abs. 5). Aus dieser Definition folgt die gesamte Rechenmechanik. Der Zins eines Monats ergibt sich aus der aktuellen Restschuld, multipliziert mit dem Sollzins und geteilt durch zwölf.
Der effektive Jahreszins liegt fast immer darüber, und zwar auch dann, wenn kein einziger Euro Nebenkosten anfällt. Grund ist die monatliche Zahlungsweise: Wird ein Nominalsatz zwölfmal im Jahr angewendet, ergibt sich als Jahreswert (1 + p/12)^12 − 1. Aus 3,70 Prozent Sollzins werden auf diesem Weg 3,76 Prozent effektiv. Die Verordnung schreibt für diese Rechnung sogar die Zeitkonvention vor: ein Jahr mit 365 Tagen und zwölf Standardmonaten zu je 30,41666 Tagen, das Ergebnis gerundet auf zwei Dezimalstellen (Quelle: Anlage zu § 16 PAngV, 2021).
Für die Werbung gilt eine eigene Regel. Der effektive Jahreszins ist mindestens genauso hervorzuheben wie jeder andere Zinssatz, und das Rechenbeispiel muss für mindestens zwei Drittel der zustande kommenden Verträge erreichbar sein (Quelle: PAngV, § 17 Abs. 2 und Abs. 4). Ein Drittel zahlt also legal mehr als beworben.
Die Rate steht früh fest, ihre Aufteilung nicht
In der deutschen Marktpraxis bildet sich die Anfangsrate aus zwei Prozentsätzen: Darlehenssumme multipliziert mit der Summe aus Sollzins und anfänglicher Tilgung, geteilt durch 1200. Das ist keine Faustformel, sondern die Definition der ersten Rate. Was sich danach ändert, ist die Aufteilung dieser Rate. Wie stark sich Zins- und Tilgungsanteil über die Jahre verschieben, macht ein Annuitätenrechner mit einem vollständigen Tilgungsplan sichtbar, Monat für Monat und Jahr für Jahr.
Genau hier entsteht die häufigste Fehleinschätzung. Zwei Prozent anfängliche Tilgung klingen nach einer Rückzahlung in fünfzig Jahren. Tatsächlich sinkt die Laufzeit deutlich darunter, weil der Tilgungsanteil mit jedem Monat wächst. Der Wert von zwei Prozent gilt ausschließlich für das erste Jahr.
Rechenbeispiel: 280.000 Euro zu 3,7 Prozent
Die Annahmen für die folgende Rechnung: 280.000 Euro Darlehen, 3,7 Prozent Sollzins, 2 Prozent anfängliche Tilgung, monatliche Zahlung. Daraus ergibt sich eine Rate von 1.330,00 Euro. Die Werte sind bewusst frei gewählt und leicht auf eigene Zahlen übertragbar, die Rechnung selbst folgt der Annuitätenformel.
Im ersten Monat besteht diese Rate aus 863,33 Euro Zins und 466,67 Euro Tilgung. Der Zinsanteil liegt damit bei 64,9 Prozent. Nach fünf Jahren sind es 770,38 Euro Zins und 559,62 Euro Tilgung, die Restschuld steht bei rund 249.854 Euro. Der Betrag, der monatlich tatsächlich Schulden abbaut, ist in dieser Zeit um knapp 93 Euro gewachsen, ohne dass die Rate sich verändert hat.
Ein Prozentpunkt mehr Tilgung verändert das Bild grundlegend. Mit 3 Prozent Anfangstilgung steigt die Rate auf 1.563,33 Euro, also um 233 Euro im Monat. Dafür ist das Darlehen nach 261 statt nach 341 Monaten zurückgezahlt, und die Zinssumme über die gesamte Laufzeit fällt von 172.459 auf 128.022 Euro. Für 233 Euro mehr im Monat spart die Rechnung also gut 44.000 Euro Zinsen und knapp sieben Jahre Laufzeit.
Der Kipppunkt liegt nach fast zehn Jahren
Interessant wird der Monat, in dem der Tilgungsanteil den Zinsanteil überholt. Im Beispiel ist das der 117. Monat: 663,04 Euro Zins gegen 666,96 Euro Tilgung. Bis dahin sind neuneinhalb Jahre vergangen, und die Schuld ist von 280.000 auf rund 215.040 Euro gesunken.
Wer das mit dem Gefühl abgleicht, das eine gleichbleibende Rate erzeugt, erlebt an dieser Stelle regelmäßig eine Überraschung. Die Belastung war jeden Monat identisch, der Fortschritt jeden Monat ein anderer. Nach zwanzig Jahren beträgt der Zinsanteil nur noch 26,8 Prozent der Rate, und mit 973,99 Euro fließt der größere Teil in die Schuld.
Bei 3 Prozent Anfangstilgung liegt derselbe Kipppunkt bereits im 37. Monat, also nach gut drei Jahren. Der Unterschied entsteht nicht durch einen besseren Zinssatz, sondern durch die Reihenfolge der Zahlungen: Je früher Schuld verschwindet, desto weniger Zins entsteht auf ihr. Aus diesem einen Satz folgt fast alles, was über Tilgungshöhe und Sondertilgung zu sagen ist.
Für die Planung heißt das: Die ersten Jahre eines Annuitätendarlehens sind die teuersten, gemessen am Verhältnis von Aufwand und Fortschritt. Eine höhere Anfangstilgung verschiebt diesen Kipppunkt nach vorn. Sondertilgungen wirken aus demselben Grund früh am stärksten.
Was nach zehn Jahren offen bleibt
Nach zehn Jahren stehen im Beispiel noch 212.359 Euro offen, gezahlt wurden in dieser Zeit 159.600 Euro. Davon sind 91.959 Euro Zinsen und nur 67.641 Euro Tilgung. Endet an diesem Punkt die Zinsbindung, beginnt rechnerisch ein neues Darlehen mit der Restschuld als Startsumme.
Über den Zinssatz dieses neuen Darlehens sagt heute niemand etwas Belastbares. Zur Einordnung taugt das aktuelle Niveau: Im Juni 2026 lag der effektive Jahreszins für neue Wohnungsbaukredite an private Haushalte bei 4,00 Prozent, der annualisierte vereinbarte Satz derselben Kredite bei 3,95 Prozent (Quelle: Deutsche Bundesbank, 2026). Bauzinsen folgen dabei nicht dem Leitzins der Notenbank, sondern den Renditen langlaufender Anleihen und Pfandbriefe. Prognosen über zehn Jahre sind auf dieser Grundlage wertlos.
Praktisch bleiben zwei Stellschrauben, und beide liegen am Anfang. Die eine ist die Anfangstilgung, die andere die Länge der Zinsbindung. Wer die Restschuld klein halten will, dreht an der ersten; wer den Termin nach hinten schieben will, an der zweiten. Beides zusammen kostet eine höhere Rate, und die muss das Haushaltsbudget über Jahre tragen.
Bei schwankendem Einkommen ist dieser Punkt entscheidend. Selbstständige, die von zu Hause aus arbeiten, kennen die Spanne zwischen einem guten und einem schwachen Quartal. Eine saubere Erfassung der eigenen Stunden hilft dabei mehr als jede Prognose: Wer mit einer kostenlosen Zeiterfassungs-App arbeitet, hat für das Bankgespräch belastbare Zahlen statt Schätzungen.
Drei Zahlen, die eine Nachfrage lohnen
Der effektive Jahreszins ordnet Angebote, mehr leistet er nicht. Er beantwortet weder, wie viel Schuld am Ende der Bindung übrig ist, noch wann der Tilgungsanteil den Zinsanteil überholt, noch was das Darlehen bis zur letzten Rate insgesamt an Zinsen kostet. Alle drei Werte stehen im Tilgungsplan, und der gehört zu jedem ernsthaften Angebot dazu.
Die erste Zahl ist die Restschuld am Ende der Sollzinsbindung. Sie entscheidet über das Risiko, das in zehn oder fünfzehn Jahren auf dem Tisch liegt. Die zweite ist der Kipppunkt, weil er zeigt, wie schnell aus Zahlungen tatsächlich Eigentum wird. Die dritte ist die Zinssumme über die volle Laufzeit: Im Beispiel oben sind das 172.459 Euro bei einem Darlehen von 280.000 Euro, also mehr als sechzig Prozent der geliehenen Summe.
Diese Summe schrumpft mit jeder Entscheidung, die früh fällt. Sie wächst mit jedem Jahr, in dem wenig getilgt wird. Wer die drei Werte für zwei Angebote nebeneinanderlegt, sieht Unterschiede, die im Zinsvergleich als Hundertstel erscheinen und in Euro fünfstellig sind.
Wenn das Einkommen schwankt
Eine feste Rate trifft bei Selbstständigen auf ein bewegliches Einkommen. Die Bank sieht Durchschnitte aus mehreren Jahren, der Haushalt erlebt einzelne Monate. Zwischen beiden Perspektiven liegt das eigentliche Risiko einer Baufinanzierung, und es steht in keinem Zinsvergleich.
Zwei Wege führen daran vorbei. Der eine ist eine niedrigere Anfangstilgung mit vereinbarten Sondertilgungsrechten: Die Pflichtrate bleibt klein, in guten Jahren wird zusätzlich zurückgezahlt. Der andere ist eine Reserve von mehreren Monatsraten auf einem getrennten Konto, bevor der Vertrag unterschrieben wird. Beide kosten Rendite und kaufen dafür Handlungsspielraum. Welcher Weg passt, entscheidet die Schwankungsbreite der letzten drei Jahre, nicht das Wunschobjekt.
Häufige Fragen
Warum ist der Effektivzins höher als der Sollzins?
Schon die monatliche Zahlungsweise erzeugt einen Unterschied, weil unterjährige Zahlungen aufgezinst werden. Aus 3,70 Prozent Sollzins werden so 3,76 Prozent effektiv, ganz ohne Nebenkosten. Kommen Vermittlungskosten oder ein zwingend zu führendes Konto hinzu, wächst der Abstand weiter.
Wie lange läuft ein Darlehen mit 2 Prozent Anfangstilgung?
Deutlich kürzer als fünfzig Jahre. Im Rechenbeispiel mit 3,7 Prozent Sollzins ist die Schuld nach 341 Monaten getilgt, also nach gut 28 Jahren. Der Grund liegt im wachsenden Tilgungsanteil, der die Rückzahlung von Jahr zu Jahr beschleunigt.
Was bedeutet die Restschuld am Ende der Zinsbindung?
Sie ist der Teil des Darlehens, der bis zu diesem Stichtag nicht getilgt wurde. Für diesen Betrag wird eine Anschlussfinanzierung nötig, zu den dann geltenden Konditionen. Rechnerisch startet damit ein neues Annuitätendarlehen mit der Restschuld als Ausgangssumme. Wie hoch sie ausfällt, steht bereits bei Vertragsschluss im Tilgungsplan.
Warum sinkt der Zinsanteil jeden Monat?
Der Zins wird immer auf die noch offene Restschuld berechnet. Weil diese mit jeder Rate kleiner wird, fällt auch der Zinsbetrag des Folgemonats. Da die Rate konstant bleibt, wandert der frei gewordene Betrag automatisch in die Tilgung.
Fazit: den Tilgungsplan verlangen, nicht die Rate
Fordern Sie zu jedem Angebot den vollständigen Tilgungsplan an und schauen Sie auf zwei Zeilen: den Monat, in dem der Tilgungsanteil den Zinsanteil überholt, und die Restschuld am Ende der Bindung. Diese beiden Werte trennen vergleichbare Angebote schneller als jeder Zinsvergleich. Wer daneben den Arbeitsplatz zu Hause plant, findet in den Tipps zur Einrichtung des Homeoffice die zweite Hälfte der Rechnung. Und wenn die Rate mit dem schwächsten Quartal des Jahres nicht zusammenpasst, ist sie zu hoch, unabhängig davon, wie günstig der Zinssatz aussieht.