Zwischen zwei Videocalls lässt sich vieles erledigen. Eine Immobilienfinanzierung gehört nicht dazu, auch wenn die Unterlagen im selben Browserfenster liegen wie die Projektablage. Wer von zu Hause arbeitet, hat immerhin einen Vorteil: Zahlen und Zeit sind am selben Ort. Genutzt wird er selten.
Über den Preis einer Finanzierung entscheiden fünf Fragen stärker als die Wahl der Bank. Beantworten lassen sie sich am besten vor dem ersten Termin, in Ruhe, mit den eigenen Kontoauszügen daneben. Die Reihenfolge ist dabei kein Zufall.
Frage 1: Womit fängt die Rechnung an?
Nicht mit der Rate, sondern mit dem Finanzierungsbedarf. Kaufpreis plus Nebenkosten minus Eigenkapital ergibt die Darlehenssumme, und erst daraus folgen Rate und Laufzeit. Wer vor dem ersten Termin wissen will, welche Rate zu welcher Darlehenssumme gehört, kann dafür einen Kreditrechner nutzen und Rate, Zinsanteil und Restschuld mit den eigenen Zahlen durchspielen. Wer umgekehrt vorgeht und von einer Wunschrate aus rechnet, landet bei einer Laufzeit, die niemand geplant hat.
Wie groß die Beträge ausfallen, zeigt ein Rechenbeispiel mit offengelegten Annahmen: 340.000 Euro Darlehen, 3,8 Prozent Sollzins, 2,5 Prozent Anfangstilgung. Daraus folgt eine Annuität von 6,3 Prozent der Summe, also 21.420 Euro im Jahr oder 1.785 Euro im Monat. Nach zehn Jahren Zinsbindung sind rund 103.200 Euro getilgt, offen bleiben etwa 236.800 Euro. Über diese Restschuld wird zehn Jahre später neu verhandelt.
Frage 2: Welche Kosten fehlen in der Überschlagsrechnung?
Zuerst die Kaufnebenkosten. Zusätzlich zum Kaufpreis fallen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und je nach Vertrag eine Maklerprovision an, und mitfinanzieren lassen sie sich in aller Regel nicht. Eine allgemeingültige Prozentzahl dafür gibt es nicht: Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Recht des jeweiligen Bundeslandes, und die Notarkosten richten sich nach den Gebührentabellen des Gerichts- und Notarkostengesetzes. Wer hier mit einer Faustformel plant, plant ungenau.
Auch der Vergleichswert deckt diese Posten nicht ab. Berechnet wird der effektive Jahreszins nach Paragraf 16 der Preisangabenverordnung, und dessen Absatz 4 nimmt Notar- und Grundbuchkosten ausdrücklich aus. Diese Zahl vergleicht also Kredite miteinander, der Kaufvorgang bleibt außen vor. Die dritte Lücke betrifft die Bauphase: Bereitstellungszinsen fallen auf den zugesagten, aber noch nicht abgerufenen Teil des Darlehens an, meist nach Ablauf einer bereitstellungszinsfreien Zeit von einigen Monaten.
Nach dem Notartermin folgen weitere Posten, die in keiner Bank-Kalkulation auftauchen. Umzug, Küche, Anschlüsse, oft eine erste Sanierung: Wer diese Ausgaben aus demselben Topf nimmt wie das Eigenkapital, steht bei der Auszahlung mit weniger Reserve da als geplant. Sinnvoll ist eine getrennte Zeile im Budget, in der diese Beträge stehen und aus der weder Nebenkosten noch Tilgung bedient werden. Ein Puffer von einigen Monatsraten gehört ebenfalls dorthin, weil er den Unterschied zwischen einer engen und einer tragfähigen Finanzierung ausmacht.
Frage 3: Warum wirkt Eigenkapital doppelt?
Eigenkapital senkt die Darlehenssumme, das ist der offensichtliche Teil. Über den Beleihungsauslauf läuft der zweite Effekt, also über das Verhältnis der Darlehenssumme zum Beleihungswert der Immobilie. An dieser Quote hängt die Risikoklasse, und an der Risikoklasse hängt der Zinssatz, den die Bank überhaupt anbietet. Zwei Käufer mit identischem Einkommen bekommen deshalb unterschiedliche Konditionen, wenn ihr Eigenkapital unterschiedlich hoch ausfällt.
Im Rechenbeispiel oben würde ein um 20.000 Euro höheres Eigenkapital die Annuität um gut 1.260 Euro im Jahr senken, also um rund 105 Euro im Monat, weil die Rate an der Darlehenssumme hängt. Dazu käme der mögliche Sprung in eine günstigere Risikoklasse, der sich nicht allgemein beziffern lässt, weil jede Bank ihre Staffelung selbst festlegt. Fragen kostet an dieser Stelle nichts.
Grenzenlos ist der Eigenkapitaleinsatz allerdings nicht. Wer sämtliche Rücklagen in den Kaufpreis steckt, senkt zwar die Quote, steht danach aber ohne Reserve für Reparaturen und Nachzahlungen da. Zwischen möglichst viel Eigenkapital und einer belastbaren Rücklage liegt ein Bereich, den jeder Haushalt für sich abstecken muss. Eine Nachfinanzierung ist teurer als der Zinsvorteil, den ein paar tausend Euro mehr Eigenkapital bringen.
Frage 4: Wie teuer ist der falsche Kredittyp?
Zwischen den Kreditarten liegt ein größerer Abstand, als die meisten schätzen. Im Juni 2026 kosteten neue Wohnungsbaukredite an private Haushalte mit einer anfänglichen Zinsbindung von über zehn Jahren im Schnitt 3,98 Prozent (Quelle: Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik im EZB Data Portal, 2026). Für Konsumentenkredite verlangten deutsche Banken im selben Monat durchschnittlich 8,00 Prozent (Quelle: Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik im EZB Data Portal, 2026). Gut das Doppelte also, für dasselbe geliehene Geld.
Praktisch wird der Unterschied, sobald die Nebenkosten knapp werden. Wer sie über einen Ratenkredit deckt, zahlt für diesen Teil den Konsumkreditsatz, während der große Rest zum Immobiliensatz läuft. Sinnvoll ist deshalb ein Blick auf die gesamten Fixkosten des Haushalts, von der Versicherung bis zur Frage, wer bei einem geteilten Auto haftet. Erst danach steht fest, welcher Betrag monatlich wirklich frei ist.
Hinzu kommt die Zeitkomponente. Ein Ratenkredit läuft über wenige Jahre, ein Immobiliendarlehen über Jahrzehnte, weshalb derselbe Prozentpunkt völlig verschiedene Summen bewegt. Bei kurzer Laufzeit fällt ein hoher Zinssatz weniger ins Gewicht als bei langer, dafür ist die monatliche Belastung spürbar höher. Wer beide Wege gegeneinander stellt, legt deshalb besser die Gesamtsumme aus Zins und Tilgung bis zur letzten Rate nebeneinander.
Frage 5: Wie viel Vorbereitung braucht der Termin?
Weniger, als der Aufwand vermuten lässt, aber mehr als eine Stunde. Gebraucht werden Gehaltsnachweise, eine Selbstauskunft, der Nachweis über das Eigenkapital und die Unterlagen zum Objekt. Wer digital arbeitet, hat den halben Ordner bereits beisammen; die andere Hälfte kommt von Arbeitgeber, Versicherung und Verkäufer. Ein sortierter Arbeitsplatz hilft dabei mehr als jede App, wie der Blick auf ein gut eingerichtetes Arbeitszimmer zeigt.
Danach lohnt sich die Breite. Zwei oder drei Angebote parallel einzuholen kostet wenige Tage und macht sichtbar, wie weit die Institute auseinanderliegen. Verglichen wird über den effektiven Jahreszins, nicht über die Monatsrate, denn eine niedrige Rate kann schlicht eine niedrige Tilgung bedeuten.
Zeitlich planbar ist der Rest kaum. Zwischen Anfrage und verbindlicher Zusage vergehen je nach Institut und Objektunterlagen einige Wochen; über das Tempo entscheidet in dieser Phase die Vollständigkeit der Unterlagen. Wer Nachforderungen vermeiden will, legt Kontoauszüge, Nachweise und Objektpapiere in einer Struktur ab, die auch ein Dritter versteht. Ein Anruf am Tag nach dem Einreichen klärt, ob etwas fehlt, und spart im Zweifel eine Woche.
Häufige Fragen
Was ist der Beleihungsauslauf?
Als Beleihungsauslauf bezeichnet man das Verhältnis der Darlehenssumme zum Beleihungswert der Immobilie, angegeben in Prozent. Er bestimmt die Risikoklasse und damit den Zinssatz, den eine Bank anbietet. Je mehr Eigenkapital einfließt, desto niedriger fällt die Quote aus.
Lassen sich Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
In der Regel nicht, weil sie keinen Gegenwert schaffen, den die Bank beleihen kann. Aus Eigenkapital zu decken sind deshalb Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten. Wer sie über einen Ratenkredit finanziert, zahlt dafür den deutlich höheren Konsumkreditzins.
Was sind Bereitstellungszinsen?
Als Bereitstellungszinsen bezeichnet man Zinsen auf den bereits zugesagten, aber noch nicht abgerufenen Teil eines Darlehens. Fällig werden sie typischerweise nach Ablauf einer bereitstellungszinsfreien Zeit. Bei einem Neubau mit langer Bauphase summieren sie sich, in Standardrechnungen tauchen sie meist nicht auf.
Welcher Zinssatz gehört in den Angebotsvergleich?
Der effektive Jahreszins, weil er Zahlungsweise und zwingend anfallende Kosten einschließt. Beim Sollzins geht es allein um den reinen Zins auf die offene Schuld. Zwei Angebote mit gleichem Sollzins können sich im Effektivzins unterscheiden.
Wie hoch sollte die Anfangstilgung sein?
Statt einer festen Regel zählt die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Je höher die Tilgung, desto kleiner der Betrag, der später zu unbekannten Konditionen weiterfinanziert wird. Sinnvoll ist deshalb, mehrere Tilgungssätze durchzurechnen und die jeweilige Restschuld zu vergleichen.
Fazit: erst rechnen, dann terminieren
Legen Sie sich eine Stunde beiseite, bevor Sie einen Termin vereinbaren. Rechnen Sie den Finanzierungsbedarf mit Nebenkosten aus, spielen Sie zwei Tilgungssätze durch und notieren Sie die jeweilige Restschuld nach zehn Jahren. Mit diesen drei Zahlen im Kopf wird aus dem Bankgespräch eine Verhandlung über Konditionen und keine Vorführung fremder Rechenwege. Und wenn die Restschuld unbequem hoch ausfällt, ist das kein Argument gegen den Kauf, sondern eines für eine höhere Tilgung oder eine längere Bindung.